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淺談精裝修工程的成本控制要點
發布時間 | 2017-12-29

浙江省人民政府辦公廳在2016年《關于推進綠色建筑和建筑工業化發展的實施意見》中提出“2016年10月1日起,全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅,全部實行全裝修和成品交付,鼓勵在建住宅積極實施全裝修”的政策,隨著這條政策的出臺,建設單位越來越重視全過程造價咨詢中對于裝修工程的成本控制。精裝修工程的成本控制的重點應貫穿于工程建設的全過程。

(一)設計階段成本控制

在酒店、商場、售樓處、會所及辦公樓等比較注重效果類的精裝修工程中,設計階段的成本控制尤其重要,此類工程效果圖確定之后,主要材料就基本確定,而在精裝修造價中,主要材料所占的造價比例在65%以上,再加上過程中工藝較為復雜,很容易造成成本超支;而在住宅樓精裝修工程中,尤其是豪宅的精裝修中,設計階段可針對“突出重點”的原則來進行成本控制,如對于客餐廳、主臥、主衛及公共部位大堂等重點投入,對于次要點可在滿足功能的基礎上盡量使用簡單的材料。對于設計階段的成本控制主要重點把握以下三個方面:

1、材質的成本控制

盡量采用最具性價比的材質。如:在IT辦公樓裝修中,強電設計采用焊接鋼管,可以建議優化為KBG或JDG管,節約約3元/米,在滿足功能性的前提下,節約成本。

2、材料品牌、型號、檔次的成本控制

對大宗材料的品種、型號要根據項目定位優選,考慮品質效果的前提下,也應注意經濟性。如在某項目住宅公共部位裝修中,原設計大面積采用西班牙米黃大理石,效果相似的前提下,優化為奧特曼米黃,成本降低約100元/m2。

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西班牙米黃

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奧特曼米黃

3、裝修工藝做法的成本控制

裝修工藝可以根據實際施工難易情況進行優化,在保證工藝的合理性的基礎上,仍可以對投資進行控制。如某項目臥室背景墻木飾面墻面原設計采用板與線條整體制作安裝,考慮尺寸較大,若整體制作工藝復雜,對木基層厚度要求高,材料損耗大。對比后改為板與線條分開制作安裝,造價節省約150元/m2。

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圖1

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圖2  優化后節點

(二)招標階段成本控制

近幾年來,越來越多的精裝修工程開始采用圖紙范圍內總價包干的承包模式,所以對于造價咨詢人員來說,招標階段的成本控制非常重要。

首先,招標時應對圖紙的深度進行仔細核查,防止因為圖紙的深度不夠而導致工程量清單的不全面或遺漏。此階段圖紙中常見的問題如:裝飾基層做法不完善、物料標準不詳細、同一個工程內容在不同圖紙中的做法不一致或不對應、以及大樣圖或者詳圖不完整等。

第二,對于工程界面的劃分要明確,尤其對于精裝修與土建單位、精裝修與材料設備分包、甲供材單位的界面劃分,盡量避免由于界面不清導致施工單位扯皮的事情發生。

第三,清單是招標階段的重中之重,也是考驗造價咨詢人員的能力所在,在編制清單過程中,我們要全面掌握圖紙的內容(設計說明,總平面圖、平立剖面圖、節點詳圖),在自己的腦海中建立一個裝修空間的概念,避免清單漏項,從而造成施工單位變更單價的理由,對于清單子目的列項,應該注意此項清單中包含的工作內容,必要時可進行合理的二次拆分或者整合。對于清單子目的項目特征描述要盡量全面,如有疏漏,則會造成施工單位的簽證增加,如有增加,則會造成施工單位報價較高,例如吊頂的項目特征描述中,一般包含燈孔、檢修孔、風口的開孔及加固費用,但成品檢修口及成品風口則需單獨列項。

此外,在回標分析階段,我們也要重點關注,如:是否存在不平衡報價;清單外補充項目是否合理;單價的組價分析是否完善;主材價格是否合理,是否能滿足招標要求品牌及規格;措施費是否合理等。

(三)施工階段

在施工過程中,主要是對于一些變更簽證及進度款的處理,在變更簽證的控制上,主要遵循合同、主動控制的原則,盡量做到先審批后執行,這樣才能從根本上把控變更簽證的成本控制,其次,精裝修過程中會存在較多零星的簽證,在這里我們主要不能脫離現場實際,要多去施工現場,對于簽證內容要堅持拍照片、書面記錄、。對于控制施工過程中進度款的支付,主要要注意對于較大金額或者占合同價比例較大的變更要及時宏觀把控,不要超比例付款。

 

(四)結算結算

雖然已經進入到結算階段,但是如果我們處理得當,同樣可以有效的控制成本。我們可以通過核實合同清單內容、核實現場所用的主要材料規格等是否按照招標要求施工等內容做到盡量控制成本。

 

結束語:

精裝修是一項復雜的工程,涉及的材料種類繁多,同時,它又是一項直觀展示建設成果的形象工程,受關注度高,成本控制難度大,任務重。所以,我們要在全過程造價咨詢工作開展的過程中,應注意創新,注重細節,盡量在保證效果的前提下,提高性價比,提高經濟效益。







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